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有屋族申辦以房養老 退休後生活費每月自動流進來

去年剛過完60歲生日,財團法人生命之愛文教基金會董事長王培珠與3個子女協商後,決定送自己一份生日大禮──她與台灣企銀簽下「安老快活」以房養老貸款,將淡水價值1,800萬元的房產抵押給銀行。過去1年來,銀行每月固定撥款4.2萬元,直到她90歲,若再加上原先淡水房產每月收租2萬元,總計每月6萬元現金入袋,讓她更有餘裕過理想的退休生活。
 
同樣60歲的王先生希望退休後能趁身體健康時雲遊四海,於是他將名下一間座落台北市捷運站附近、價值約2,000萬元的房產,向中國信託申請「房轉人生」貸款,並委請律師預立遺囑,而銀行核准額度6成、30年期、利率2.1%,貸款1,200萬元。
 
王先生打的算盤是,透過靈活運用房貸、創造負債,每月不僅多出3萬元現金讓他得以每年出國2次,這樣的財務規畫還能減少未來繼承人的遺贈稅,可說是一舉數得。截至今年8月31日止,國內推動「以房養老」的貸款銀行達11家,也是政府因應高齡化趨勢叫好又叫座的商品,目前累計申請件數達1,898件,總金額102.35億元,辦理件數最多的前5大銀行依序為合庫、土銀、華南銀行、台灣企銀及第一銀行。金管會副主委鄭貞茂接受專訪時表示,這個數字顯示出「不要留太多遺產給下一代的觀念慢慢普及。」
 

以房養老叫好叫座
近2年有百億元額度

 
鄭貞茂認為,過去10年台灣房價累計漲幅高,不少當初以數百萬元購置的房產,至今增值千萬元以上,就算銀行保守核貸5成,都能提供老年人最基本的保障。此外,隨著更多銀行投入及傳統觀念的改變,銀行在申貸額度與條件上,會越來越有利於消費者。
 
根據中國信託統計,申請以房養老貸款的房產77% 集中台北市,房屋價值逾千萬元,資金運用呈「兩極化」趨勢,亦即65歲以下長者,多半是「以房樂活」,將資金運用在提高生活品質;73∼77歲長者則以「活化房產」角度思考,偏向傳承資產的節稅規畫。
 
國人繼承房產的傳統觀念,以房養老貸款變成多屋族或高資產族的選擇。萬泰會計師副總經理林嘉焜曾經試算,在雙北市只要擁有價值1,200萬∼1,400萬元房產,就能滿足最基本的生活開銷。
 
根據內政部資料及2015年簡易生命表可發現,台灣60歲的長者, 平均餘命23.98
年,也就是84歲將終老。再按行政院主計總處公布2016年平均每人消費支出(所得總額扣除稅費、利息等非消費支出除以該行政區人口),全台灣平均每人每月消費支出21,086元,台北市則是平均每人每月消費28,476元。
 
假設未來退休金每年平均報酬2%(已扣除通膨的淨報酬率),換算下來,60歲的退休族應該要存到650萬2,747元,才能支應最基本開銷。
 

抵押千萬房產
換每月3萬元生活費

 
辦理以房養老貸款,等於是拿房子向銀行借貸一筆錢當每月生活費來源,因此,銀行每月固定給付生活費會先扣除當月的利息錢。假設第1個月支付3萬元整,則利息金額為3萬元×(年利率2%÷12月)=50元,第1個月的實領金額為29,950元。
 
隨著銀行撥付的貸款本金累積遞增,貸款戶每月被扣除的利息也會增加,擔心老人未來可領金額逐漸縮水,部分銀行在產品設計時,規定扣息金額上限為每月給付金額的三分之一,也就是若利息金額超過上限時,老人每月最低依然可取得原撥款金額的三分之二,直到期滿為止。
 
因此,林嘉焜提醒,在估算每月生活費時必須多預留三分之一的「利息掛帳」的扣減額度。以台北市每月28,476元生活開銷反推,應該規畫每月生活費為42,714元。以貸款7成計算,每月領取42,714元生活費反推,60歲長者退休時,若擁有1,206萬元的房產,等到年老時,就能運用「以房養老」貸款支應最基本生活開銷。只是,由於每間房產核貸條件不同,若是座落雙北捷運站1,000公尺左右外圍,核貸也許要更保守,以貸款6成為例,房屋價值約要1,407萬元的水準。
 

全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年10月號第121期

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