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買得起卻住不起! 地上權住宅由紅翻黑的6個原因

近年地上權住宅地租大漲,引起軒然大波,甚至有已購戶槓上建商,要求解約,地上權產品也淪為票房毒藥。有鑑於此,雙北市6大指標地上權案已有3案從住宅改為商用不動產,包括「吉美璞立」、「仁愛本真」、「志嘉水曜」,而其他3案裡,「華固新天地」、「昇陽寓見」則仍在銷售中。
 
過去地上權住宅熱賣,原因在於便宜、租金報酬率高,但其實地上權住宅也有不少缺點:
 
沒有土地持分
地上權住宅價格通常比周遭便宜2~3成,且大多位於精華地段,但持有者並沒有土地所有權,僅有「房屋使用權」,等同於預付租金。
 
舉例來說,假設地上權住宅1坪價格為30萬元,權狀20坪,總價就是600萬元。若將這600萬元視為租金概念,使用期限50年,每年租金就是12萬元,平均每個月租金1萬元。
 
須繳地租
地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅,卻須繳交「地租」給建商,地租是以公告地價的2%至10%來計算,以實際案例來看,年繳地租在數萬元上下,並不見得比一般地價稅來得低,而且現在土地價格飆漲,表面上消費者雖然沒有繳土地增值稅與地價稅,卻幫建商負擔了土地漲價成本。
 
一般自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之2,而地上權住宅的地租若以常見的5%計算,是一般住宅的25倍,這些稅負的隱形成本鮮少被討論,若只看投報率3~4%,的確會很令人衝動。


▲知名地上權住宅「京站」地租連年飆漲,導致租金報酬率下滑。
 
須繳房屋稅
一般而言,「房屋所有權人」才須繳交房屋稅,地上權住宅持有人因僅有「房屋使用權」,理論上不應負擔房屋稅,但建商大多將房屋稅轉嫁到購屋人身上。
 
轉手性差
地上權住宅不像一般住宅,因為沒有土地價值,轉手性較差,其概念類似權證,不論是自用或投資,價值都會隨著時間而流失,理論上,隨著屋齡增加,殘餘價值也會隨之降低。
 
使用期限滿期須拆屋還地
地上權住宅的使用年限只有50到70年,按規定時間一到必須拆屋還地,能否續租,必須仰賴建商與政府溝通,而且地上權產品沒有土地所有權,無法參與改建或都更,有違中國人「有土斯有財」的傳統觀念。
 
貸款成數較低
地上權住宅的貸款處理也是一大問題,成數最高僅約6成,比某些工業住宅還低,甚至有銀行會以信用貸款來放貸給地上權住宅,利率至少3%起跳,增加買方的利息支出。雖然部分新案貸款成數可拉高至8成,但貸款利率可能較一般住宅高,須多加留意。$$

 
 
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