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富爸媽節稅必看 房價高漲,父母若有餘力多會考慮將房產過戶給孩子。究竟該選擇贈與,還是二親等買賣,經常會難以判斷,若能掌握稅率差別,針對房子區位及未來用途考量,就能找到解答。 案例說明 兒將成家 父欲贈老宅陷入長考 C先生的兒子小J在國外讀碩士即將畢業,計畫和留學時期認識的女友在1年後回台灣結婚,C先生疼愛這對準新人,想把名下位於台北鬧區的30年老公寓,於房客租約期滿後收回整理,給兒子當新房。C先生原打算用贈與方式,但市區老宅雖舊,價值卻超過2,500萬元,贈與稅及土增稅負擔不小,頗為煩惱。 小J有個同學從事房仲業,建議小J或許可以跟父親商量改以二親等買賣方式取得房屋,不僅省稅,將來要換屋時還能有較好的獲利,但小J認為以自己經濟能力負擔房屋貸款,會對生活品質造成壓力。小J和老爸越洋視訊熱烈討論,只不過父子兩人還沒有共識,新人新房該怎麼處理,反而成為小J結婚前另一個傷腦筋的難題。 從合法節稅的角度而言,將不動產贈與子女或者採取二親等買賣,各有其稅率優惠考量,也必須參酌不動產所在地點現值與增值性,才能比較出用什麼方式,不會讓父母贈送子女房產的美意因稅負沉重或貸款壓力而變質。 森懋會計師事務所林心瀠會計師指出,採用二親等買賣的好處主要有兩個,一是土地增值稅可適用自用住宅10%優惠稅率,其次是未來孩子若有出售房子的打算,可將買賣價金略微提高,以降低未來出售時的房地成本。 贈與房子稅率高 分年贈與可省很多稅 許多父母想過戶給孩子的房子,也是上一輩留下來的,房子雖舊,但土地可能位於精華地段,由於持有時間長,土地增值的幅度驚人,土增稅往往動輒數十萬元。以本案例而論,林心瀠認為C先生在台北鬧區的房子如果用贈與方式,稅率可能高得嚇人,若選用二親等買賣,在適用自用住宅優惠稅率的假設下,土增稅最少可以節省一半以上。 林心瀠分析,若是採用贈與方式,父母過戶給孩子時的房地價值是以「公告現值」計算,公告現值普遍低於市價許多,將來孩子以市價出售房子時,獲利的金額高,被課徵財產交易所得稅或房地合一稅的金額也會較高。 採用贈與方式並非沒有好處,除了父母不須繳納房地合一稅外,若是要贈與過戶的房子還有房貸未付清,且是由孩子(受贈人)負擔貸款,可自贈與額(土地公告現值+房屋評定現值)中扣除。但要注意,自2017年5月12日起已經實施新稅率,必須加以試算。 林心瀠也建議,若父母與孩子手頭資金較不足,也可以採用不動產分年贈與方式。因配偶間贈與可不計入贈與總額,不須繳納任何贈與稅,房地持有人可先過戶房地一半持分至配偶身上(這時得不課徵土增稅),父母兩人每年再分別過戶房地價值220萬元的持分給孩子(1年過戶價值440萬元的不動產),也是合法節省贈與稅的好方法,但要記得每年贈與日起算30日內要到國稅局申報贈與稅,拿免稅證明。  二親等買賣視同贈與 提出支付證明可免贈與稅 本案例中的C先生如果最後採用二親等買賣,父子兩人必須注意小J付款的資金來源,因為二親等買賣按《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定,視同贈與,但能提出支付價款的證明,則不用繳納贈與稅,惟仍須申報贈與稅。申報時稅務員會要求提供買賣雙方的存簿,並查證孩子的資金來源,以證實孩子確實有支付價金給父母,屬於買賣行為。 林心瀠提醒,若孩子是跟銀行或親友借款,則必須舉證孩子有定期還款的能力(國稅局會查調子女每年申報個人綜所稅時的收入狀況,並評估是否能定期償還借款,若是查無資料,還會再請申報人提供其他收入來源證明)。另外,借款若是向出賣人(本案指父親C先生)、或由出賣人提供擔保向他人(包含銀行)借的,二親等買賣也不成立。 至於想要運用自用住宅優惠稅率,必須看持有年數、是否已辦理戶籍登記、有無提供營業或出租等相關條件限制。C先生曾把市區這間房屋出租多年,可能不全然適用,或者也可等即將結束的租約到期後,空出一年時間,等兒子小J回台後再做安排,父子兩人還可以多溝通討論,找出最適當的方式。 加入Money錢官方Line@ 掌握投資、理財、保險最新資訊 延伸閱讀 購買海外房地產 先了解這5大要素 投資與人生 培養眼界 世界盡在我心 經濟、科技高度發展下 未來房價有可能貶值嗎?

送屋給孩子 該贈與還是買賣?


富爸媽節稅必看

房價高漲,父母若有餘力多會考慮將房產過戶給孩子。究竟該選擇贈與,還是二親等買賣,經常會難以判斷,若能掌握稅率差別,針對房子區位及未來用途考量,就能找到解答。

案例說明
兒將成家 父欲贈老宅陷入長考


C先生的兒子小J在國外讀碩士即將畢業,計畫和留學時期認識的女友在1年後回台灣結婚,C先生疼愛這對準新人,想把名下位於台北鬧區的30年老公寓,於房客租約期滿後收回整理,給兒子當新房。C先生原打算用贈與方式,但市區老宅雖舊,價值卻超過2,500萬元,贈與稅及土增稅負擔不小,頗為煩惱。

小J有個同學從事房仲業,建議小J或許可以跟父親商量改以二親等買賣方式取得房屋,不僅省稅,將來要換屋時還能有較好的獲利,但小J認為以自己經濟能力負擔房屋貸款,會對生活品質造成壓力。小J和老爸越洋視訊熱烈討論,只不過父子兩人還沒有共識,新人新房該怎麼處理,反而成為小J結婚前另一個傷腦筋的難題。


從合法節稅的角度而言,將不動產贈與子女或者採取二親等買賣,各有其稅率優惠考量,也必須參酌不動產所在地點現值與增值性,才能比較出用什麼方式,不會讓父母贈送子女房產的美意因稅負沉重或貸款壓力而變質。

森懋會計師事務所林心瀠會計師指出,採用二親等買賣的好處主要有兩個,一是土地增值稅可適用自用住宅10%優惠稅率,其次是未來孩子若有出售房子的打算,可將買賣價金略微提高,以降低未來出售時的房地成本。

贈與房子稅率高
分年贈與可省很多稅


許多父母想過戶給孩子的房子,也是上一輩留下來的,房子雖舊,但土地可能位於精華地段,由於持有時間長,土地增值的幅度驚人,土增稅往往動輒數十萬元。以本案例而論,林心瀠認為C先生在台北鬧區的房子如果用贈與方式,稅率可能高得嚇人,若選用二親等買賣,在適用自用住宅優惠稅率的假設下,土增稅最少可以節省一半以上。

林心瀠分析,若是採用贈與方式,父母過戶給孩子時的房地價值是以「公告現值」計算,公告現值普遍低於市價許多,將來孩子以市價出售房子時,獲利的金額高,被課徵財產交易所得稅或房地合一稅的金額也會較高。

採用贈與方式並非沒有好處,除了父母不須繳納房地合一稅外,若是要贈與過戶的房子還有房貸未付清,且是由孩子(受贈人)負擔貸款,可自贈與額(土地公告現值+房屋評定現值)中扣除。但要注意,自2017年5月12日起已經實施新稅率,必須加以試算。

林心瀠也建議,若父母與孩子手頭資金較不足,也可以採用不動產分年贈與方式。因配偶間贈與可不計入贈與總額,不須繳納任何贈與稅,房地持有人可先過戶房地一半持分至配偶身上(這時得不課徵土增稅),父母兩人每年再分別過戶房地價值220萬元的持分給孩子(1年過戶價值440萬元的不動產),也是合法節省贈與稅的好方法,但要記得每年贈與日起算30日內要到國稅局申報贈與稅,拿免稅證明。





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