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同樣是二手房 新舊中古屋命運大不同

2003年以來房市走強,房價開始飆漲,投機買盤大量介入,直到2014年年底房市飆漲之風戛然而止,一大堆炒客突然發現他們買進來的房子除了不再續漲,平價售出也找不到接盤的買家。除此之外,由於新房的買氣急凍,建商手上也累積了大量的未售出餘屋。
 
這些新成屋流入市場後也同樣面對了二手屋的競爭,好的房子自然不缺市場,優質的房子代表好的學區、交通、社區管理,還有房子本身的品質,越優質的房子,越不缺市場,一切端看需求,價值。
 
因為買房賺差價的做法,使得國內房地產市場早就脫離了合理租售比的範疇,按照現在的房價來計算,很少有300個月(25年)之內能回收的住宅,也就是說租售比明顯失衡,這也說明一件事──大家買房都已著眼於房子的增值性,房子實際上已成為金融商品,而不是單純可供居住的資產。
 
隨著時間推進,以及新住宅、新生活的要求,房地產也逐步在升級,升級的過程中,一些老舊的二手房,也變得越來越不值錢。你可以看看3、40年前的中古屋,承載電壓的能力逐漸下降,空調、微波爐、熱水器不能同時使用,否則就會跳電,這樣的二手房怎麼買?過去20年房地產的高速發展,老舊的房子確實對於這個時代來說已經不堪一擊。
 

屋齡40年以上的中古屋,已不符合這個時代的居住品質需求。

我覺得今後二手房應該會出現以下幾種可能:
 
1. 大力發展租賃市場 消化二手房 

有很多二手房都是屋主買來做為投資的新房,也有部分是以前買的房子,現在因為換房(改善需求)而留下來的。這些都是二手房的主要來源,如今二手房的數量已經遠超過新房數量。
 
由於政府的大力推廣,現在的租賃市場似乎開始變得活躍起來,這些都是因應當前的高房價現況,由政府主導及協助推動的一些利民措施,很多低收入家庭以及年輕人也藉此解決了居住問題。
 
當然,這只是其中的一小部分,大部分的二手房還是掌握在投資客、炒房客手中,今後隨著房市走勢向下,房市紅利不再,這些人很有可能會把手中的二手房出脫,不再自己持有,租賃市場中將會加入這一部分的新血,租房品質參差不齊的亂象也就不復存在。畢竟這些房子比較新穎,其品質、服務也都遠勝以前的老舊公寓住宅。
 
2. 出現降價拋售潮
 
二手房的堆積越來越多,一旦二手房堆積達到一定程度,超過了供需平衡的關鍵點,那麼今後二手房的價格也就很難繼續維持現狀。尤其是手中持有多套房產的人,將有可能會為了快速抽身,回籠資金,選擇降價賣房,到時候就有可能會出現降價拋售潮!
 
3. 剛需的另一個選擇
 
今後的二手房市場可能會成為剛性需求者(真正需要買房者)的另一個選擇,畢竟二手房擁有的是成熟的配套、可以看得到品質(指二手新房),不管是租還是買,都可以在第一時間享受到這些福利。
 
4. 房價走向兩極化
 
依921(1999年)之後的新法規設計、施工的房子因為耐震的安全度較高,會日漸成為民眾購屋的新選擇,因此其下跌空間有限,甚至有反轉的可能。反之,那些老舊的公寓因為不論在居住的舒適性和結構的安全性能都不理想,反而將逐漸被市場淘汰。
 
也就是說老舊房屋的售價將跌落到只剩下土地價值,4、5層老舊公寓還會因土地產權分屬住戶共同所有,處分不易,甚至跌落到土地價格之下。


2026年開始台灣老屋老化問題越趨嚴重
 
根據內政部2016年第4季統計,全國住宅總量844萬餘戶中,40年以上屋齡的老屋全台約179萬3千戶(占全國房宅比率21%),以一般的實際狀況來看,台灣的房屋約達50年以上就進入「不堪」使用期。根據內政部數據,分析結果如下:




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