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光有頭期款還不夠 不少首購族買房只準備頭期款,卻忽略其他「隱形成本」,導致購屋後得勒緊褲帶過生活,甚至必須籌錢週轉;唯有事前規劃各項支出、控制預算,才能安心成為有房族。 小陳上個月剛買新房,卻在朋友面前唉聲嘆氣。「買房子是喜事,你怎麼愁眉苦臉?」好友問。「好不容易存到200萬元頭期款,我興沖沖跑去買了一間1千萬元的房子,簽完約才發現糗了,還有一堆有的沒的錢要付,只好又硬著頭皮去借了80萬元的信貸,利息高得要命!」「根本悲劇啊!」好友拍拍小陳肩膀,兩人一起苦笑起來。 很多第一次買房的人和小陳一樣,只知道要存頭期款,也知道該用頭期款去估算購屋總價,卻忽略了買房時還得負擔許多「隱形成本」,以致於支付頭期款之後,手上現金所剩無幾,只好向親友調頭寸,甚至得再向銀行借貸。 購屋的「隱形成本」究竟有哪些?永然地政士聯合事務所地政士李廷鈞表示,隱形成本可分為兩部分,一類是房屋交易時必須繳交的相關費用,包含稅金、規費、代書費、仲介費、代管管理費等,另一類則屬於間接成本,如裝潢費、家具家電費用、搬家費等。 契稅動輒數萬元 買新大樓稅金較高 李廷鈞指出,買方的「直接交易成本」包含契稅、印花稅與登記費,若有貸款,還須繳交抵押設定費,這些費用會由代書協助計算,在辦理過戶前一次繳交。其中,契稅為房屋評定現值的6%,算下來動輒數萬元,是一筆不小的數目。 要提醒的是,房屋評定現值的計算基準,包含面積、折舊率、路段率與房屋構造標準單價等,原則上,房子越大、越新,路段越好、樓層越高,契稅金額就會越高。不過,精華地段的公寓契稅,也有可能比郊區大樓來得高。 另外,很多人不知道,買房時也可能須繳房屋稅、地價稅。李廷鈞解釋,按規定,房屋稅、地價稅應由房屋持有人繳交,當房屋移轉後,理應由前後任屋主按照持有天數分攤稅金,但實務上國稅局僅會向開徵時持有房屋的屋主課稅,有失公平;因此,交屋前買賣雙方必須拆算房屋稅、地價稅,各自分攤應付的部分,再互相找補金額。 舉例來說,A將房屋售予B,並在今年6月1日過戶,隔年5月B必須繳交今年7月1日至隔年6月30日的房屋稅,然而今年5月A已繳交去年7月1日至今年6月30日的房屋稅,因此B須先將6月的稅金找補給A。不過相較於契稅,買方要負擔的房屋稅和地價稅通常僅是一筆小錢。 買方仲介費1%~2% 金額高勿輕忽 若購買的是中古屋,仲介服務費也會是一筆不小的費用。李廷鈞指出,按政府規定,仲介最高僅能收取買賣價金的6%作為服務費,慣例上賣方負擔4%,買方負擔2%。假設買賣價金為1千萬元,賣方的服務費為40萬元,買方則為20萬元;實務上也有仲介僅向買方收取1%。  若買預售屋,則須預繳一筆代管管理費給建商,在社區管理委員會成立之前,建商會用這筆費用支付社區內各項開銷,如保全費、清潔費、公共電費等。李廷鈞提醒,若擔心管理費過高,或使用不當,購屋前要仔細審閱合約,了解代管管理費的收取方式與用途,管委會成立後,也應監督這筆經費的使用與移交狀況。 至於代書費,不論購買新屋或中古屋都須繳交,李廷鈞表示,過戶代書費行情在1萬2千元上下,若僅過戶土地或僅過戶房屋,費用折半;簽約金通常為2千元,由買賣雙方各負擔1千元;而設定代書費(房貸抵押權設定)通常在3千至4千元上下。 ​ 李廷鈞特別提醒,為了避免交易風險,購屋時最好辦理履約保證,在確定過戶後,再從履保專戶撥款給賣方。履約保證的手續費為買賣價金的萬分之6,買賣雙方各負擔萬分之3,1千萬元的房子,服務費僅需3千元,收費並不高。 加入Money錢官方Line@ 掌握投資、理財、保險最新資訊 延伸閱讀 北市房價買不起!自住客轉移至這3個區域 小資夫妻得存多少錢 才能買下一間房? 同樣是二手房 新舊中古屋命運大不同

買屋該知道的隱形成本


光有頭期款還不夠

不少首購族買房只準備頭期款,卻忽略其他「隱形成本」,導致購屋後得勒緊褲帶過生活,甚至必須籌錢週轉;唯有事前規劃各項支出、控制預算,才能安心成為有房族。

小陳上個月剛買新房,卻在朋友面前唉聲嘆氣。「買房子是喜事,你怎麼愁眉苦臉?」好友問。「好不容易存到200萬元頭期款,我興沖沖跑去買了一間1千萬元的房子,簽完約才發現糗了,還有一堆有的沒的錢要付,只好又硬著頭皮去借了80萬元的信貸,利息高得要命!」「根本悲劇啊!」好友拍拍小陳肩膀,兩人一起苦笑起來。

很多第一次買房的人和小陳一樣,只知道要存頭期款,也知道該用頭期款去估算購屋總價,卻忽略了買房時還得負擔許多「隱形成本」,以致於支付頭期款之後,手上現金所剩無幾,只好向親友調頭寸,甚至得再向銀行借貸。

購屋的「隱形成本」究竟有哪些?永然地政士聯合事務所地政士李廷鈞表示,隱形成本可分為兩部分,一類是房屋交易時必須繳交的相關費用,包含稅金、規費、代書費、仲介費、代管管理費等,另一類則屬於間接成本,如裝潢費、家具家電費用、搬家費等。

契稅動輒數萬元
買新大樓稅金較高


李廷鈞指出,買方的「直接交易成本」包含契稅、印花稅與登記費,若有貸款,還須繳交抵押設定費,這些費用會由代書協助計算,在辦理過戶前一次繳交。其中,契稅為房屋評定現值的6%,算下來動輒數萬元,是一筆不小的數目。

要提醒的是,房屋評定現值的計算基準,包含面積、折舊率、路段率與房屋構造標準單價等,原則上,房子越大、越新,路段越好、樓層越高,契稅金額就會越高。不過,精華地段的公寓契稅,也有可能比郊區大樓來得高。

另外,很多人不知道,買房時也可能須繳房屋稅、地價稅。李廷鈞解釋,按規定,房屋稅、地價稅應由房屋持有人繳交,當房屋移轉後,理應由前後任屋主按照持有天數分攤稅金,但實務上國稅局僅會向開徵時持有房屋的屋主課稅,有失公平;因此,交屋前買賣雙方必須拆算房屋稅、地價稅,各自分攤應付的部分,再互相找補金額。

舉例來說,A將房屋售予B,並在今年6月1日過戶,隔年5月B必須繳交今年7月1日至隔年6月30日的房屋稅,然而今年5月A已繳交去年7月1日至今年6月30日的房屋稅,因此B須先將6月的稅金找補給A。不過相較於契稅,買方要負擔的房屋稅和地價稅通常僅是一筆小錢。

買方仲介費1%~2%
金額高勿輕忽


若購買的是中古屋,仲介服務費也會是一筆不小的費用。李廷鈞指出,按政府規定,仲介最高僅能收取買賣價金的6%作為服務費,慣例上賣方負擔4%,買方負擔2%。假設買賣價金為1千萬元,賣方的服務費為40萬元,買方則為20萬元;實務上也有仲介僅向買方收取1%。

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同樣是二手房 新舊中古屋命運大不同



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