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4個申辦房貸技巧 貸更多、更順利!

不少手頭資金有限的購屋族,在申請房貸時會碰上被銀行拒絕或核貸成數偏低的問題, 根據聯徵中心最新的統計資料, 六都核貸成數平均落在69.48%,但雙北市分別只有65.28%和 68.4%,低於平均值,偏偏雙北市也是房價最高、購屋壓力最重的區域, 如何多貸一點?讓許多民眾傷透腦筋。
 
萬一已經簽訂購屋契約,核貸金額卻不足,得因此毀約和賠償違約金, 那真是欲哭無淚! 為了避免貸款金額不如預期, 購屋人一定要事先了解申辦房貸的各種「眉角」。
 
銀行最重視擔保品價值
信用決定利率高低

 
聯徵中心研究部經理林思惟指出, 銀行在核貸時最重視的是「擔保品」, 其次是「收入面」, 最後才是借款人的「聯徵紀錄」,「因為當借款人繳不出錢來, 銀行至少還有房子可以賣」林思惟說。如果房子賣掉的錢比借出的還多, 銀行基本上幾乎不會有損失, 所以銀行比較重視擔保品價值, 並花許多時間做擔保品的鑑價。
 
銀行會依房屋的鑑價來決定要借給貸款人多少錢、多少成數, 同時評估貸款人的收入,最後再查詢聯徵系統資料, 了解貸款人是否有不良紀錄, 以決定利率高低。民眾若希望多貸一點,可以掌握以下4個技巧:
 
技巧➊透過房仲買賣、任職大企業
可爭取較好貸款條件

 
信義地政士聯合事務所表示,銀行調閱聯徵紀錄時, 會審視貸款人的「個人信用往來紀錄」及「還款能力」, 因此在申請房貸時,除了所得收入(薪資) 證明外, 若能提供其他財力證明作為輔助, 或是信用狀況良好,將有利於核貸速度, 貸款額度也可能有所提高, 或有機會爭取較低的貸款利率。此外,透過具公信力的房仲公司, 或任職於大規模企業,都有助於爭取到較好的貸款條件。
 
技巧➋ 須高額貸款卻有信用瑕疵
補充個人償債能力資料


如果申貸人有信用瑕疵、逾期還款記錄、工作不穩定或沒有工作等, 銀行會考慮其放款回收風險問題, 可能因此降低金額或調高利率, 甚至直接拒絕放貸。信義地政士聯合事務所表示, 若信用紀錄有瑕疵, 卻需要高額度貸款, 必須補充個人的其他償債能力資料, 如工作機構證明、其他擔保物提供、定期存款等,以提升個人信用評等。技巧
 
技巧➌ 別等銀行查詢信用紀錄
申辦房貸前先自行調閱

 
要維持良好的信用並不難,林思惟建議大家留意以下3點:①不要延遲繳款,讓銀行認為你是會拖欠的人;②盡量不要使用到循環信用,讓銀行覺得你這個人手頭很緊;③不要有太多的「無擔貸款」(無擔保品貸款, 如信貸), 以免讓銀行擔心你的償債能力, 而不願核貸。
 
林思惟也提醒有申貸需求的民眾, 不要同時跟太多銀行申請, 且把時間拉得太長, 因為每一筆查詢紀錄都會留在聯徵中心的系統中, 銀行若看到, 會認為你是很缺錢的人,因此增加戒心。申辦房貸前, 建議先自行到聯徵中心網站調閱個人信用紀錄, 再拿這份紀錄和銀行協商貸款條件, 決定向哪家銀行申貸,以免留下太多銀行查詢紀錄。
 
技巧➍ 還款計畫更重要
保留利率上漲空間

 
買屋時除了籌措自備款,還款規劃其實更為重要。信義地政士聯合事務所建議, 將家庭總收入的30∼40%用於房貸支出較為適合,若為雙薪或高收入家庭, 則可視個別情況調高比例。因房貸攤還期數長, 計算月付金時, 建議預留利率上漲空間, 才能輕鬆繳付貸款,並維持生活品質。
 

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