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轉移房屋給子女,贈屋不如給錢?

轉移房產給子女 須考量稅負差異

為了讓孩子安居樂業,很多長輩會以贈與方式轉移房產給子女,但房地合一制上路後,由於稅基計算方式不同,將來賣屋時,子女可能面臨高額稅金。

雖然近1、2年來房價有所鬆動,但想在大台北地區交通方便一點的地方置產,每坪房價仍動輒40萬、50萬元起跳,讓今年11月即將步入禮堂的小陳大嘆買不起!陳爸爸為了減輕小陳負擔,考慮買一間房子送給小陳,卻被朋友提醒:2016年房地合一稅實施後,用贈與方式幫子女解決居住問題,將來賣房時,子女可能面臨高額稅金。

簡單來講,房地合一稅可以用2個公式計算稅額,

公式①:課稅所得=賣價-取得成本(買價)-相關費用-土地漲價總數額;
公式②:應納稅額=課稅所得×適用稅率。


安永聯合會計師事務所稅務服務部執業會計師楊建華解釋,父母贈與不動產時,會用「房屋評定現值」和「土地公告現值」核算贈與稅,將來這筆費用就會成為子女取得房屋的成本,在低取得成本下,會拉高房屋交易所得稅。

賣屋時除了要依照房屋持有時間比率,與買方拆分房屋稅及地價稅外,還要繳納土地增值稅及房屋交易所得稅,房地合一實施後,土增稅並未調整,但為了避免重複課稅,申報賣屋交易所得總額時,會扣除土地漲價總數額。

以贈與轉移房產
會拉低取得成本


楊建華指出,房地合一實施前,申報房屋交易所得有下列3種方式:①核實認定法=(房屋售價-取得成本-相關費用)×房屋占房地比;②財產交易所得標準法=房屋評定現值×財產交易所得核定標準率;③以總成交金額×房屋占房地比×15%。

因為房屋評定現值和市價兩者間有相當程度的落差,過去民眾大多採用第2種方式申報房屋交易所得稅,以節省稅費,故計算方式和「取得成本」無關。
房地合一實施後,依規定,在2015年12月31日以前取得的房子,且持有時間超過2年出售,仍適用舊制,其餘都要採房地合一制申報房屋交易所得稅。

也就是說,陳爸爸不論是現在買新房子贈與小陳,或是將手上既有、2015年底以前買的房子贈與小陳,因為小陳「取得房子」的時間是在2016年1月1日之後,將來賣房子時都要採房地合一制申報,在小陳取得成本以陳爸爸的贈與稅計算下,會拉高課稅所得。

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