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周俊吉:海外房產投資可留意美、日市場


送走了驚濤駭浪的2014,相信各位讀者都跟我一樣,殷殷期盼2015年能夠波瀾不興。

有長年在海外打拚的朋友問我,該如何進行海外房地產投資?何處才是安全的資金避風港?我的答案很簡單:除了有特定用途,如探親、留學、就業等須在特定國家置產,其他非風險愛好者,或許可考慮美國或日本市場。

先從區域發展分析,2015年的全球經濟,基本上延續去年以來的美國獨強、亞洲穩健、歐洲憔悴的格局。單就獲利來說,由於美國經濟復甦態勢確定,失業率持續下降、薪資緩步上升,只要聯準會(Fed)持續低利率政策,美國房市表現可望一枝獨秀。

但如果不想把資金放在太平洋彼端,或是希望分散投資風險,走勢穩健發展的亞洲地區也是選項之一。

亞洲又可分為中國、新興亞洲與日本三大區塊。中國原屬新興亞洲,但由於市場量體過大與政府主導色彩強烈,所以單獨拉出來討論。2014年中國房市明顯走緩,各主要城市房價持續下挫,雖然2014年11月下旬中國人民銀行無預警降息,釋放寬鬆銀根的政策風向球,但在「保增長、調結構、促改革」的既有方針下,官方力促房市軟著陸的意圖明顯,建議投資人宜停看聽、力求持盈保泰。

其他新興亞洲國家包括印尼、菲律賓、泰國、馬來西亞、柬埔寨、越南等地。這些國家雖然情況各異,但共通點是房市基期低、報酬高,缺點是法令相對不透明、政經局勢不穩,適合「富貴險中求」的風險愛好者。尤其是這些地區的排華事件時有所聞,投資人在享受高利潤的同時,得留心血本無歸的風險。

最後是日本。自1990年代的泡沫經濟破滅後,日本進入「失落的20年」,也開啟了一波超過20年的房地產大空頭,特別是脫離人口紅利期之後(約莫自2004年起),勞動人口不斷下降,少子高齡的趨勢明顯,顯示房市缺乏基本需求,房價起漲不易。即便在2008年金融海嘯過後,各國陸續施行量化寬鬆及低利率政策,造成全球游資氾濫、炒作聲浪四起,但是日本房市直到近年來才略見起色。

但利空出盡就是最大利多。日本房市疲軟多年,縱使2011年遭遇史上罕見的311強震,東京房價也未見大幅下跌,某種程度顯示房市谷底已現、有機會築底回升;加上2020年東京申奧成功的短期助力,還有安倍政權提前解散國會改選、重獲民意支持(或說人民沒有其他選擇),安倍經濟學設定2%的通膨目標勢在必行,資產價格可望水漲船高。適合願意長期持有、手握閒置資金的風險趨避者。

不過,凡投資都有風險,防不勝防的「黑天鵝」不知何時現身,故投資人仍須進行適當的避險操作與規畫。
 

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