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曹玲玲:房價迷霧明年下半年露曙光


我的朋友小紀,一直想把住家換到離老婆上班處及小孩學校都近的地方,因此相中了台北近郊的一處重劃區。最近房市低迷,他心想,連台北市的房價都下跌了,新北市應該也會跟著跌一點,沒想到開價依舊「堅若磐石」,最後他還是依據實價登錄行情打了點折扣付斡出價,業務卻回報「屋主不想談」……



自奢侈稅上路以來,台北房市持續量縮,建物買賣移轉棟數月均值雖較上路前減少59.2%,但房價漲勢未歇,直到去年第3季起受到房地產稅改的影響,房價才明顯下修。

而明年正逢大選,以往大選前因政治前景不明,買方多會等到選後進場,再加上6月房地合一底定,且台北市新完工建築開始面臨房屋稅暴增壓力,均加速房價的修正速度。依據信義房價指數顯示,近期北市住宅價格較去年第2季高峰下跌約1成。

新北市部分,消費結構已逐漸轉為自住為主,買賣移轉月均值也較奢侈稅前減少56.1%,不過,房價雖自去年第4季起終止漲勢,但也沒有明顯下跌,至今仍維持區間盤整格局。

一般認為,新北市空屋多,交易量萎縮時,市場應會面臨沉重賣壓。然而,多數建商口袋滿滿,加上土地成本墊高,在低利率環境下,除非經營策略考量,很難有立即大幅降價的條件。

而目前中古屋的賣方多為換屋客,藉由賣舊屋來減輕新房的貸款負擔,但新房多買在房價高點,對於舊屋的售價也有所堅持,且房貸負擔仍在可承受範圍,讓價出售的急迫性並不存在。不過,隨著北市房價持續下跌,對於買方的磁吸效應將會浮現,房價跌勢終會外溢至新北、甚至桃園以南。

雖然美國經濟相對樂觀,推測Fed年底將升息,但受全球經濟前景不佳拖累,國內出口貿易額已連8黑,預期台灣今年經濟表現不會太好,這可從央行降息及放鬆選擇性信用管制範圍嗅出端倪。

由於明年總統大選不至於出現太大驚奇,且第4季向來是房市的傳統旺季,表現應較第3季樂觀,但在未來兩岸政策未明及大環境轉趨悲觀的情況下,絕大部分的非急迫性買方都會放緩購屋決策,預料短期內國內房市氣氛恐將持續低迷。

展望明年,房地合一稅改將自1月1日上路,但短期效應並不明顯;總統大選於明年1月中旬落幕,兩岸關係將進入嶄新局面,即便陸方對台灣政局變化已了然於胸,但短期內仍免不了觀望與試探,而市場亦需一段時間的適應與調整,預期明年上半年仍處於迷霧之中,下半年可望明朗。

曹玲玲

現職:信義企業集團研發長、政大商學院信義不動產研究發展中心副主任
學歷:中國南開大學國際企管博士
經歷:台經院主任秘書、台經院區域發展研究中心主任、台經院企業發展推動中心主任、高登企管顧問、高昇環管顧問、高登出版社創辦人、淡江大學技術學院助理教授




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第119期.2017年8月

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