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央行鬆綁 仍不足以帶動房價回彈


最近一次的央行理監事會議(3月下旬),除了宣布再度降息半碼外,更「出乎意料」地解除大部分選擇性信用管制,範圍包括台北市全境及新北市15個行政區的第2戶房貸、全國自然人第3戶以上房貸、法人購置住宅貸款的6成限制,以及土地抵押貸款最高6.5成與保留1成動工款檢附興建計畫等,僅保留高總價住宅貸款最高6成的限制。

為什麼說是「出乎意料」呢?近期國內外經濟情勢仍顯嚴峻,全球貿易成長趨緩,台灣出口續呈衰退,顯示今年台灣經濟成長動能不足,再加上歐元區及日本相繼實施負利率,為降低熱錢流入台灣的誘因,降息本是意料之內。

但從房市的角度來看,雖然台北市房價自2014年第2季的高點至今已修正10%~15%,新北市也修正7%~10%,但大多數的購屋者仍認為房價水準偏高,現階段房價還沒降到真正的滿足點。

綜合這些因素,市場原預期雖然房地產景氣處於下行階段,央行應僅會適度鬆綁選擇性信用管制範圍,解禁範圍應以雙北蛋白區為主,沒想到是全部解禁,僅保留豪宅貸款限制,凸顯了近期房市的慘澹情境,更明確透露大環境不佳,央行不希望房市成為干擾經濟成長絆腳石的訊號。

但這麼一來,房價會不會逆轉翻揚呢?央行實施選擇性信用管制,為避免金融機構放款過度集中於房地產,降低授信風險,若房地產市場處於景氣擴張期,鬆綁的確會助長房價漲勢,但現階段房市景氣低迷,解除信用管制頂多是排除政策干擾,回歸市場機制,並不是新增利多。

再者,當初管制的對象是針對利用銀行資金炒房的投資客,而今投資客早已不見蹤影,僅剩自住需求的購屋族群,除非投資客大舉回流,或是民眾所得明顯增加,推升房價的力道才會顯現。

值得關注的是,過去有些換屋族卡在信用管制而必須先賣後買,才有足夠的資金運轉,但是先賣掉房子後要住哪裡呢?此外,由於換屋族群多半不具購屋急迫性,因此有些甚至會壓下換屋的念頭,也就是說這些人的換屋需求被政策給壓抑了,如今央行解除信用管制可能成為換屋者加速購屋決策的動力,所以換屋族群算是解除信用管制的直接受惠者。不過即便這些需求回流,也不足以帶動房價回彈。

總結來說,這次解除選擇性信用管制對房地產市場的意義,在於消除政策干擾。外力消除後,市場應能回歸正常的景氣循環。

 
周莊雲​
現職:信義企業集團策略長
學歷:國立台灣大學商學研究所碩士
經歷:信義企業集團中國管理處總經理
榮獲:二○○九年中國十大房地產經紀行業領袖人物獎
 
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