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再便宜都不能碰的5種房子


從3月底央行放寬選擇性信用管制措施後,代銷或房仲公司接連傳出「房地產回溫」的好消息,然而對照新任行政院院長林全上任前,對今年台灣經濟成長率表明「保1無望」的預期,恐無法樂觀看待這一波買氣回溫。

戴德梁行董事總經理顏炳立直白說:「即便市場出現小陽春,也無法抵擋大環境不佳的事實。」根據Apple House趨勢研究中心調查,超過7成民眾希望新政府優先「拼經濟」,讓人民生活變得更好;至於期待政府「打房」的比重則降至3成以下,顯示民眾擔心荷包更勝於擁不擁房。




房價緩跌
預售屋變相降價


站在第一線觀察的台灣房屋大直店經理陳泰源認為,對照過去3次房市景氣循環,這一波的修正似乎很「反常」,原因是以前市場變差,法拍物件會增加,但目前在台灣低利率及低持有成本環境下,可能因此未造成大量法拍出籠。顏炳立預期,這一波修正將是「溫水煮青蛙」緩跌,急售物件不會一下子變多。

但只要房地產價格修正趨勢未變,市場陸續就會出現許多特殊交易,首當其衝會是預售屋。房地產暢銷書《30堂千萬房產課》作者、住商機構企畫研究室主任徐佳馨特別點出,在國稅局大查稅以及市場前景堪慮的情勢下,預售屋紅單交易(即購屋預約單,民眾只要付些許訂金,就能取得購屋權利。確定購買,補足訂金、正式簽約;不願購買,可無息退還已付金額)將減少,而賠錢脫手紅單的投資客也不在少數。

而對正在銷售中的預售個案,建商更苦思解套方法。陳泰源表示,為了對「買在高點客戶交代」,建商一定會死守價格,否則可能面臨大批退訂潮,未來將有越來越多「買屋送贈品、送裝潢、家電、住宿卷」等變相降價的銷售方法,等到消費者對任何促銷手法都不買單時,建商才會真正「實質降價」。



未來1年購屋
避開5種翻身無望房子


至於中古屋方面,在自住客當道前提下,徐佳馨表示,2至3房標準產品接手性最強,但不能排除預售屋價格持續修正,中古屋將跟著「向下比價」。而在這股空頭氣焰瀰漫的環境下,自住客未來1年若有購屋計畫,絕對要避免買到以下5種下一波多頭來臨也難以翻身的房子。

避開類型➊
包租包買回的預售屋


從資金成本來看,不管是買新成屋或中古屋,3成自備款都要一次到位,相較之下,央行房市管制政策鬆綁後,低門檻的預售屋相對容易入門,「但風險高!」見證台灣房地產40載的東森房屋董事長王應傑強調:「不要認為建商是因為欠一大筆債才導致周轉失靈。景氣不佳時,只要一張支票軋不過來,銀行可能雨天收傘,造成骨牌效應。」

不久前新竹建商推出「包租、包買回」的飯店型置產分紅個案,如今飯店都還沒興建,就傳出建設公司負責人捲款潛逃,不知去向。王應傑建議,在房地產修正環境下,因為難預期建商財務狀況,反而要避免購買預售屋。


避開類型➋
地租年年調的地上權住宅


近年台北市房價高漲,價格只有市價7折的地上權住宅,曾經紅極一時。但由於地上權住宅只有房屋所有權、沒有土地產權,雖然有不用繳地價稅及土地增值稅的優點,卻也因為沒有土地產權,貸款成數較低,加上政府的土地公告地價年年上漲,地上權住宅每年要繳「地租」,因此持有成本越來越高。

@全文未完,閱讀完整內容請加入官網會員 本文出自Money錢2016年6月號第105期
 
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