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顏炳立:負利率時代 收益型房產是王道


降價、修正」在目前房市中早已不是新鮮事,能夠「完銷」才稱得上新聞。第2季初,台北市汀州路都更預售案,建商主動釋出善意「有感降價」,市場火熱時,每坪90萬至100萬元不難找到買方,如今態勢不同,建商主動調降至70萬至80萬元,1個多月便完銷。

另一個建商「讓利」的預售案,地點更棒,位於大安國中附近,建商訂出比區域行情略低10%~15%的價格策略,平均成交價為110萬至120萬元,除了價格合理之外,鎖定3、4房主力客層,並設定55~63坪數,符合自住客的需求。顯然,即便市況低迷,但只要價格親民,依然有客戶捧場。

相較之下,銷售極為辛苦的個案,共通點都是2014年前後推案,並鎖定大坪數的豪宅大案,例如華固天母「天鑄」、大直「宜華國際」或長虹「明日博」等,動輒百坪、每戶上億元的豪宅,現階段面臨「有行無市」窘境,建商高掛「黃金價」,但此時此刻觀望的買方,只想用「鐵板價」慢慢等待。只要預售市場賣不好,土地就得降價,這是今年以來土地市場量縮3成的主因。




預售屋價格修正是「正在進行式」,買賣雙方也要有中古屋「比價效應」的心理準備。舉例來說,若是預售的價格已降至與當地新成屋同價,那麼挑選新成屋,買方將會套牢;從賣方來看,若中古屋主期待賣到與當地新成屋同價,肯定也是賣不掉。 

對買方來說,投資房地產的真理就是掌握「時」與「勢」。從時間來觀察,台灣政治經濟大環境未改變,普遍認為「3年緩跌,4年盤整」,時間已站在買方這一邊;再從房地產循環趨勢來看,多頭市場大膽買房,2、3年後回頭再看統統是低價。相反地,空頭降臨,即便買到「折扣價」,2、3年後回頭看,價格都是相對高點。

對於下半年房市預期,只要價不掉、量不出,就不是底部,即便業者喊出「蝴蝶滿天飛」,但我仍然看不到春燕,買方更需忍耐。

隨著全球景氣復甦放緩,央行吹起一波降息風,但降息只會讓市場「燉」得更久,因為口袋夠深的買家,現在不想出手;真正進場的買家實力並不深,央行降息只會讓賣方抱著不切實際的期待,拖長修正的時間。

目前實力夠、口袋深的投資者,懂得用時間換取便宜好價,他們精挑細選,尋找具收益性的產品,包括期待買進修正2成的土地,或是找到有3%~4%具穩定收益的店面,用穩穩租金收益,打敗景氣低潮。

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