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鍾仁義:用LET法則 避海外房產投資陷阱


近期香港有一則「500港人買到英國爛尾樓,恐被詐騙近億元」的新聞,引起不少買家重視。究竟投資海外房產,有沒有「趨吉避凶」的方法?依據多年研究與實務經驗,我歸納出兩個挑選具前景國家及建案的法則,分別是6S(本刊101期)及2 pie原則(本刊105期),若買家想規避交易過程的風險,不妨再搭配「LET法則」。

「LET法則」就是Licensing(執照)、Escrow(履約保證)、與Turn-Key Solution(一條龍服務)的縮寫。簡單說,就是確認該機構是否為合法業者、能否提供履約保證帳戶確保交易安全,以及提供長期穩定的一條龍服務。

首先,確認是否為國內合法經紀業者,最重要的標準就是取得合法執照。根據現行法規,國內不動產經紀業者屬特許行業,必須向不動產經紀同業公會提存至少25萬元保證金,若規模更大則保證金也要增加,此外還得受到國內「不動產經紀業管理條例」的約束,其中之一是經紀業者不得賺取中間差價。




海外房產發展3、4年來,己進入百家爭鳴時代,部分不肖業者以一般公司或架設單一網站,甚至網站架設地點都不在台灣,就對外招攬生意,不僅規避國內相關法律約束,日後若發生糾紛,投資人完全沒有保障或任何求償機制。

其次,確認價金會「全程」進入履約保證帳戶,如此將不會遇到建商因倒閉而產生「爛尾樓」的窘境;在買賣交易過程中,不論是買預售屋或中古屋,除不動產經紀業者,均不應涉入資金給付,甚至投資人任何匯款都應全程匯入公正第三方的履約保證專戶或律師專款專戶,待雙方完成交屋手續後,賣方才能取得買方全部價金。

最後,要了解代銷機構是否能提供穩定長期的一條龍服務,這也是重要的標準。所謂「一條龍服務」是指投資標的現場帶看、買賣合約外語翻譯中文、申請銀行貸款、當地報稅、物業管理與招租公司安排,與未來處分房產等諮詢與服務。

要知道海外不動產,距離台灣都有一段路途,一旦發生問題,投資人在國外當地代理人的熱誠與專業能力就顯得相當重要;此外,投資海外房產多是中長期資金,被委託公司是否能提供穩定長期的一條龍服務,才是能讓投資人高枕無憂的關鍵。

總而言之,投資人進行海外房產投資,只要謹記善用「Let 2pie, 6S」法則慎選國家、建案與委託服務公司,相信應能趨吉避凶,等待豐收甜美的果實。

 
鍾仁義小檔案
現職:益立信公司總經理
學歷:紐約州立大學水牛城分校企管碩士、政大法學碩士
經歷:華夏租賃(現為全銓租賃)業務部協理、漢友創投投資部協理及中華開發投資部
證照:美國商業不動產投資分析師(CCIM)


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