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社會住宅對不動產市場衝擊有限


今年520新政府走馬上任,規畫推動8年20萬戶「只租不售」的社會住宅,來滿足購屋負擔能力不足者的居住需求。在規畫的20萬戶社會住宅中,將透過新建、空餘屋包租及容積獎勵等方式實施,其中8成設置在北北基桃。

20萬戶乍看驚人,但相較全國849萬戶住宅存量,約占2.4%,且僅1萬戶的空餘屋包租能迅速投入,其餘部分則需相當時間才能分階段到位。社會住宅的性質與一般市售屋不同,對不動產買賣市場的影響相當有限。

為什麼說影響有限呢?這可以從購屋需求的本質來探討。一般而言,購屋需求包括自住型及投資型兩大類,其中投資型又可分為置產保值(或增值)及固定收益(即包租公、包租婆)等類型。

以自住型需求而言,在華人社會「有土斯有財」的觀念下,並不會因為社會住宅的產生而去除購屋需求,該族群只要有能力就會買房子,這可由台灣房屋自有率高達8成以上得到證明(東京的房屋自有率不及5成)。

此外,置產保值(或增值)者購買房屋的理由,多半以資產配置或對經濟發展預期為主要考量,因此社會住宅對其購屋需求應該也沒什麼大影響。而真正受到社會住宅政策影響的購屋族群是固定收益者,而這也符合社會住宅政策的本質,增加租賃市場的房屋供給量。

進一步來看,社會住宅如何影響租賃市場?20萬戶新增租賃供給,理論上將衝擊既有的住宅租賃市場,租金水平會有所下降;但從另一個角度來看,以雙北市為例,住宅租金報酬率始終維持在2%以下低檔,加上未來房價向下調整的預期,租金投報率的下調空間應該相當有限,因此該政策對購屋需求好像影響也不見得大。

那什麼情況下會有較大的影響呢?20萬戶新增租賃供給,將衝擊位於量體較大的社會住宅周邊之既有的住宅租賃市場,由於區域量體較大,將影響區域一般租賃市場的租金價格及出租機會,因此會降低固定收益者持有租賃物件的意願,同時可能減少這部分的購屋需求,進而影響該區域的不動產買賣市場。

總結而言,這次的政策看來只會干擾社會住宅區域量體大的周邊住宅租賃市場,以及其相應的買賣需求,影響層面不至於全面性擴展,對整體購屋市場的衝擊有限。而社會住宅應該被視為照顧弱勢族群之社會福利政策的一環,不必太過憂慮其對市場經濟運作下的不動產買賣市場之整體發展。​

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