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鍾仁義:增值是假的 租金才是真的


這一波台灣房地產多頭從2003年開始,參與不動產交易的相關人士,不管是地主、建商、代銷、仲介、放款銀行、估價師、地政士、投資客或屋主等,大多數都享受到房產增值的甜蜜果實。

房市正熱時,也曾有業者引用20年前出版的《理財聖經》書中「隨時買、隨便買、不要賣」這句話來銷售房產。

在2013年房價達到最高點前,確實是隨便買、隨便賺,甚至許多建商都用「建案越晚賣、賺越多」、「租金一年報酬才2~3%,房價幾個月就上漲5~10%」等話術來迷惑投資人,不少人把股票及基金贖回,把錢投入房市,造成「全民瘋房產」的熱潮。




曾幾何時,台灣房產景氣急速反轉,這兩年進場購屋投資的人,就算想脫手賣屋,也得避免被買方或仲介看出破綻,趁機大砍一刀。如同網路流行語「寶寶心裡苦、但寶寶不說」,房價不漲反跌不打緊,當房貸寬限期將屆,還本付息的房貸壓力到來,造成現金缺口,才是「寶寶心裡苦、但寶寶不說」的主因。

這兩年的心酸行業,除了房地產相關行業,還有證券業。日前,媒體曾刊登一則超級券商營業員的心酸史:「2008年之前,月薪10~20萬元輕鬆入袋,且每天只需要工作3小時。現在卻連底薪都領不到,月薪只剩不到2萬元,一度想離開證券業。」

房市或股市激情過後,伴隨而來的是「價格大幅修正」與「整理時間拉長」。而在價格修正期間,投資人必須靜下心審視先前投資策略誤判的原因,漸漸明瞭投資股票或房產的「資本利得」是「假的」,只能預期,但不一定能實現。

唯有股利或房租才是「真的」!因為這是可以預期收進口袋的。現金股利是否穩定,必須檢驗公司未來營收成長與過去3~5年的實際現金股利,以確認未來仍能維持相當股利水準。租金的邏輯也相同,必須比較周邊行情,以確認合理租金。

對保守型的投資人來說,更安全的方法是,購買物件本身已帶租約或提供保證租約數年的投資產品。

在未來一、兩年內,全球景氣渾沌不明,投資房產想要高枕無憂,不管選擇的是國內或國外房產,建議優先選擇租金穩健的國家或地區,以時間換取空間,等待不動產中長期自然增值的甜美果實。當然,選擇進入房價基期相對較低的市場,才是提高投資勝率的根本。​

 
鍾仁義    益立信公司總經理
紐約州立大學水牛城分校企管碩士、政大法學碩士、北京航空航天大學民商法學博士班,曾任華夏租賃(現為全銓租賃)業務部協理、漢友創投投資部協理,擁有美國商業不動產投資分析師(CCIM)證照。

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