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學會4招術 讓房仲為你賣命


2016年房市面臨修正期,對於急著脫手的屋主來說,更是深刻感受到房市寒流的低溫。但你可能不知道,有時房子賣不出去,是因為仲介費的問題!


  
不管是要買屋、賣屋、出租房子或租房子住,每個人一生中都有機會跟房仲打交道,但是不少人認為「好房仲可遇不可求」,總以為房仲只是想快點成交、賺取服務費,所以會不擇手段,甚至隱暪事實,不過,房仲的思維有時候真的跟消費者不一樣。
 
搞懂房仲在想什麼,不僅不怕遇到壞房仲,還可能因此買到或租到低價好屋,尤其現在房市處於下修期,急著賣屋的屋主,更要知道如何跟房仲打交道。
 

招術1:想知道行情價  自己做功課比較實在
 
委託房仲賣房子時,幾乎每個人開口都會問:「我的房子值多少錢?」通常房仲給的答案不外乎以下3種,而且各自隱藏著不同的意思:


說法1:實價登錄的行情。
說法2:比市場行情低一點。
說法3:比市場行情高一點。


秉持著科學(實價)精神,給予「說法1」的房仲,會將自己定位在比較客觀的立場,不偏袒買、賣任何一方,但這麼做可能會讓賣方覺得沒有站在他的立場,容易買賣雙方都不討好。根據過去經驗,房仲如果客觀提供意見,屋主多半給的回答是:「政府在打房,實價登錄都是揭露偏低的成交行情。」這時,屋主與房仲已經不是同一國了。
 
採用「說法2」的房仲可能很白目,或者是當時房市下修的氛圍明確,屬於買方市場。另外就是,房仲對於屋主的情況相當了解,才敢低報。「說法3」則是房仲公司進行員工教育訓練時的標準回答,因為這麼說可以增加屋主對房仲的好感,但缺點是,等到買方出價時,要花比較多功夫議價。
 
因此,委託房仲賣屋時,若遇到房仲講出的價錢,比你心中預期的行情更高,聽聽就好,因為房仲是服務業,讓你感到開心,也是房仲的任務之一。建議還是先上實價登錄網站做功課,這樣比較實際。
 

招術2:善用仲介費 讓房仲為你掏心掏肺

 
目前台灣房仲業收取的服務費,依規定最高不得超過成交價6%,通則是賣方最高4%、買方最高2%。另外,雙北市以外的縣市,因房價普遍偏低,服務費以收足6%為主;在雙北市高房價地區,總佣收通常落在4%上下,部分高總價的豪宅更只收2%服務費。
 
針對房仲服務費,現行法規只有規定上限(不能超過6%),卻沒有替房仲保障下限,也就是說,沒有規定「買賣雙方至少要各給幾趴」,既然服務費可以商量,房仲想要多少、消費者願意給多少,最好在斡旋之前就先講清楚,這樣能省去很多不必要的紛爭。
 
要建議的是,消費者不要老是著墨在「服務費能否少一點」這個問題上,換個角度思考,把服務費放進談判技巧裡,利用服務費讓房仲願意跟你站在同一陣線。當你試著向房仲砍服務費時,與其跟房仲說:「我只願意給幾趴,要不要做隨便你,你不要,自然有別的房仲願意賣。」不如拿服務費當利誘,告訴房仲:「如果能賣到更好的價錢,服務費就給越多。」讓房仲幫你賣命,這才是重點!
 
2016年房市面臨修正期,想要賣掉房子必須有3個前提:房子本身條件夠好、價格相當可口,以及最重要的,房仲服務費要夠高!沒錯,在買方稀有的情況下,一有買家出現,房仲當然會引導買家選擇「屋主願意給最多服務費」的那間房子,人性使然,無可厚非。
 

服務費究竟該給多少?
服務費究竟該怎麼談?舉例來說,某間權狀30坪的房子,單價行情區間在50萬~55萬元,換算下來,低標成交價是1500萬元,高標則是1650萬元。
方法Œ 實拿多少
直接跟房仲說,我要實拿1500萬元,超過部分都是你們的服務費,甚至買方如果加價到1590萬元,90萬元就是服務費上限6%,我也願意出,買方就不用付服務費。
方法 級距的概念
賣多少、服務費就給多少,例如賣1500萬元,給2.5%;賣1550萬元,給3%;賣1600萬元,給3.5%;若賣到1650萬元,就給足4%。
方法Ž 超過低標對半拆
若達低標給幾趴,超過部分對半拆,例如賣到1500萬~1550萬元,保證給2.5%服務費,超過1551萬元部分,房仲與屋主對半拆,但以不超過4%為原則。
方法 以專任約當條件
房仲最怕的是,廣告行銷、時間、帶看人力成本都花了,最後卻被別家成交。因此,若給房仲公司專任約,當然也能談到較優惠的服務費趴數!
 
 



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