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鍾仁義:巴菲特仍看好美國房產


不太願意接受媒體專訪的股神華倫.巴菲特,8月在廣受華盛頓政界與新聞界歡迎的新聞簡報Politico Playbook邀約下,分享了他對商業與經濟環境的看法。

巴菲特樂觀看待美國經濟,他認為,每年維持2%的經濟成長,對於一個國民總收入近20兆美元的經濟大國十分難能可貴。2008年金融海嘯以後,美國房地產價格陸續反彈,「雖然速度未如個人預期」,但仍維持成長趨勢,特別是2015年更為明顯。

另一個支持巴菲特看多房市的原因是,美國房屋自有比例逐年下降。目前美國房屋自有率約62%,是自1967年以來的最低水準,而美國人口持續增加,將再激勵新屋需求;另外,有越來越多人選擇從單一家庭屋(類似台灣的透天厝)搬入出租式公寓,所以在美國許多地區,新公寓的開發與建造非常火熱,顯見美國房產價格將保持上升趨勢。

細究美國人口變化,從2005年的2.955億人增至2015年約3.23億人,10年間增加約2,750萬人,增幅約9.3%,平均每年增加270萬~300萬人;反觀台灣,從2005年的2,277萬人增至2015年約2,349萬人,10年間增加僅72萬人,期間增幅3.2%。事實上,台灣自2000年以後,每年人口的增加數幾乎不多於10萬人。

除了人口增加,過去10年,美國平均薪資從4.3萬增至5.5萬美元,增加約8,000美元,成長幅度26.3%;而台灣過去10年,平均薪資從1.47萬增至1.95萬美元,增加約4,800美元,成長約32.6%。

比較台、美房市,根據信義房屋歷年房價指數,過去10年台灣平均房價暴漲227%;而美國目前平均房價18.7萬美元(約台幣590萬元),距離2007年4月歷史房價最高點,平均19.6萬美元(約台幣620萬元)還有5%差距。

分析影響房價最重要的3個因素:人口成長、所得與房價所得比。2005~2015年,美國人口每年以平均0.9%的幅度穩定成長、美國人平均年所得約為台灣的2.8倍、平均房價所得比約3.4倍;台灣人口成長幾乎停滯、平均房價所得比約8.6倍,所有數字都顯示台灣房價過高。

過去台灣因為「遺贈稅降至10%」、「兩岸和平紅利」、「全球資金寬鬆」等利多加持,房價有如脫韁野馬,但激情過後,伴隨的是「價格大幅修正」與「整理時間拉長」。相反的,美國房市在人口持續穩定成長、平均房價基期尚低、中國最愛投資海外房產的國家等利多簇擁下,很有機會成為下一波房產多頭的領頭羊。​

更多精彩內容《Money錢》2016年10月號NO.109


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