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鍾仁義:穩中求勝的包租公策略


沈寂了1季,近期不少英國投資物件重出江湖,然而我仍抱持半年前的保守負面看法(見本刊2016年4月號),因為從匯率來看,自6月23日公投後,英鎊兌美元從最高點跌幅超過18%。

脫歐公投後的英國,曾經發生短暫流動性危機,部分投資英國的房產基金除了停止贖回,也進行資產價值重估,目前英國房市資產價值減記約5%、部分商業房地產REITs基金的資產規模甚至減損高達了20%。

不僅如此,根據安侯建業會計師事務所的報告,有4分之3的英國企業老闆考慮出走;最近瑞士信貸UBS全球房產泡沫指數報告中,倫敦為全球房價泡沫化最嚴重的第2名。當地業者與學界預估,倫敦房價恐怕跌20%,再加上匯率損失,前一批進場者可能損失35%。

銷售業者多以「英鎊目前處於歷史低點」鼓勵投資人進場,但投資人得自問:「投資英國房產的目的為何?」若是為賺匯差,不如直接買英鎊低買高賣;若是賺房產的價差,英國絕對不是首選,此時貿然進場,有如徒手接下墜的利刃。

明年全球景氣不明,且環境維持低利率,提供「售後租回」並「保證附買回」的酒店式公寓應該是不錯的選擇。包租公最擔心房子租不出去,不僅沒有收入,還要負擔管理費、水電費等基本開銷,但售後租回的物件,一方面可解決「租不出去」的困擾,確保收入長期穩定,再者,投資標的若委由知名飯店回租及管理,更確保客戶租金、租客與建物維護能維持在相當水準。

「保證附買回」優點多,卻也隱含風險,萬一開發商財力不足或房價下跌,投資人無法排除開發商可能不願執行買回的風險。因此,保證附買回的條件,最好約定數年後「原價買回」,因為約定買回的價格越高,開發商壓力越大。

投資「售後租回」的物件,則要注意開發商「出售價格」與「回租租金」是否符合當地行情,避免買到「膨風」的物件,也就是開發商先提高售價,再慢慢以租金支付給投資人,或開發商初期約定高租金投報率,讓投資人以為買到賺到,合約期滿後,才發現這個銷售包裝的技倆,只好修正租金預期。

展望未來,低利率可能再維持3至5年,「售後租回」並「保證附買回」的酒店式公寓,能提供投資人穩定收入並附帶回售的選擇權,擁有本金無風險、租金報酬率合理穩定兩大優勢,若干年後,客戶還保有出售的「選擇權」,是進可攻、退可守的海外房產新選擇。


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第115期.2017年4月

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