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買房產要能變現才有用

購置房產除了自住、投資,多數人也將其視為儲蓄的一種行為。不過如果房產在屋主有生之年沒有變現而成為「遺產」,將無法發揮儲蓄的最大效益。

前陣子有個朋友問我,因為用車的停放需求,他想在住家附近社區買個車位,問我可不可行。按他的說法,他自己是住在板橋的舊式公寓3樓,沒有附設停車位,車子必須租車位停放,總覺得付租金不划算,還不如買個車位,就不必把白花花的錢拱手送人。
 
於是我們討論了附近車位的價位高低和市場行情,租金是多少、車位的種類,以及用一筆不算小數目的資金買個面積不大的車位,究竟划不划算。
 
後來他就在住家附近的一個大社區買到了車位,面積為6.5坪,成交價195萬元,換算每坪單價30萬元,並不便宜,每個月還要繳500元清潔費。
 
不過他的想法是,一個小車位每坪單價要30萬元,確實不便宜,但如果用租的,每個月租金要3,800元,所以他就這樣算:車位用買的,每個月可以省下的租金是3,800元-500元=3,300元,1年可省下3,300元×12=39,600元。我和朋友都是退休人士,他說他開車頂多再開10年,10年後可以把車位賣掉,就算以原價賣,這10年還是省下了39萬6,000元的租金,相當划算。
 

他還說,他的鄰居也想買一個條件和他一樣的車位出租,算一算1年的租金報酬率有2.03%,比銀行1年期定存利率高,而且若是去貸款再利用租金繳付,幾乎是無本取得車位。

我的提醒是,
買賣不動產的成本之一是過戶的稅費,持有期間也要繳交地價稅和房屋稅,這些都要計算在內。朋友說,過戶的稅費3萬元不到,分攤到10年可略而不計。他的車位是有門牌號碼的,也就是產權掛在社區的警衛室,數以百計的車位都掛在這個門牌號碼,換算下來,他的持分不到一個月餅大小,因此房屋稅、地價稅又可略而不計。
 
這樣看下來,我也同意朋友以買車位解決用車停放需求,將用途設定為「自用」似乎是可行。至於買車位出租做為投資,情況就比較複雜。以租金報酬率來說,2.03%雖然比銀行的定存利率高,但不算是怎麼好的投資報酬率。放眼各式各樣的金融商品,交易簡便迅速,要取得年投資報酬率4%或5%也不困難,有必要大費周章去買車位出租,賺取微薄的租金報酬率嗎?
 
而且,車位買賣常有糾紛,並不是所有車位都能單獨買賣,按目前相關法令規定,停車位可分為法定停車位、增設停車位、獎勵停車位3大類,各有買賣、使用的相關規定,在所有權、使用權、處分權等方面都有差異。

本文出自《Money錢》2016年12月號第111期
 


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