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中古屋價格修正才剛起步

若要用一首歌形容2017年的台灣房市,《心事誰人知》應該最具代表性,我認為未來1年台灣房市還不會復甦——因為成交量持續萎縮,價格卻沒有「跌進」買方期待的區間。
 
2016年全年買賣成交件數估算約24萬件,這個數字遠不及1996年歷史新高50萬件,約是2006年45萬件的一半多。我認為24萬件算是窒息量,顯示只有剛性需求買盤進場,而房價從谷底攀升的前提是底部必須放量,因此成交量至少要從24萬件放大到30萬件,也就是除了自用,還要有投資或置產型買方進場,這是底部確立的要件。
 
2017年將是「價格修正年」,因為2016年市場已進入價格破壞,這股力量源於預售屋的價格破壞。包括板橋「江翠ONE」或大安區「忠泰鳳磐」等傳出捷報的預售案,普遍以低於市場的讓利行情開盤,因而吸引自住買家。但預售屋讓利後續引發的核爆,不僅排擠附近預售案的需求,且導致新成屋價格被迫下修,向下比價效應下,中古屋價格絕對會受拖累。
 
最近好友問我,大安區師大路近捷運站,約40坪、屋齡近40年的中古電梯高樓層華廈,屋主開價跌破3千萬元,能否進場?好友的想法是,與該區域房價高點每坪約90萬元相較,屋主已降價2成到每坪70萬元,看起來「相當便宜」。
 
殊不知,以「忠泰鳳磐」為例,大安區預售屋成交價也很現實地來到每坪120至130萬元,若以3年興建時間、5%貼現回推,同區域新成屋合理價格在102萬元左右,而同區域的20年電梯華廈合理價為其一半,就是約51萬元。兩相對照,師大路屋主開出7字頭行情,顯然中古屋的價格修正仍未達滿足點。
 
師大路中古華廈這個案例,是我判斷房市2017年不會落底的佐證之一。奉勸買方,房市空頭時,千萬不要停留在過去價格。

全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年1月號第112期


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