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鍾仁義:今年房產投資3關鍵


今年影響房地產價格的因素是什麼?個人認為,最關鍵的因素是現金流量、風險以及管理難易度。

首先,房地產本身因變現性較差,當景氣不佳或屋主急需周轉時,變賣房產容易被大砍價。因此,從投資角度來看,買進「產生淨現金流入」的物件,就算遭遇須立即處分的窘況,因物件每年可預期的收益可以計算,反而不易遭禿鷹錯殺,甚至可以用時間換取空間,等待下一波房市多頭的春燕。

第2是投資風險。在所有房地產類型,投資「地上權」物件的風險最高。主要是因為地上權的房產價值會隨著時間越來越長,導致房產價值慢慢往下遞減,因而增加處分或轉手的難度;再者,國內尚未有地上權時間屆滿的案例,沒有前例可循,從持有者複雜度來分析,投資地上權物件恐怕比「老屋重建或都更」的難度更高。

第3是管理難易度。就純投資者而言,身為房東,應以單純、簡單為出發點,因此,店面或辦公室,因承租戶的付租能力及素質,相對住宅產品高且單純,此外,投資海外房產挑選成熟國家,房東與房東權利義務及文化素質的成熟度相對高,也比較安心。

當然,目前全球政經情勢以美國馬首是瞻,因此,今年除了掌握投資房產3大關鍵因素之外,也要注意美國的政策動向。美國聯準會於去年12月升息1碼(0.25%),並預期今年將升息3次。升息將使得房貸利息支出增加,減少民眾消費力;再者,若美國持續升息,台灣與其他國家勢必跟進,也將造成屋主的持有成本增加,更影響購屋意願。其次,川普上任後表示將鬆綁銀行金融管制,也將簽署檢討歐
巴馬任內制定的《陶德―法蘭克金融管制法》,市場預期將使借貸標準變為寬鬆,更有利活絡房市交易。

最後,要觀察白宮與華爾街後續的微妙互動。川普本身為房產大亨,也任用多位華爾街銀行家及律師擔任財經閣員,執政團隊明顯向華爾街傾斜,預期新政策的規畫與執行,華爾街的意見動見觀瞻,也讓美國股市與房市有續漲的想像空間。

此外,美國能否持續接收中國資金潮也要注意。去年中資投資美國不動產金額約143億美金,位居全球第1。中國政府宣稱將嚴審中資進行海外投資金額,這項政策是否確實執行,勢必影響美國房地產後續買盤力道。投資人布局海外市場,除了關心美國變動,今年嚴守投資房產3大紀律,投資勝率將可望大大提升。 (整理:劉育菁)


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