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房地產數據的解讀盲點

最近讀了一篇資料科學專家的文章,作者分享網路書店銷售數據的分析經驗,並點出資料研究的精神與方法,獲益良多。我也藉機和大家分享房地產市場資訊分析淺見。
 
房地產是高總價且高異質性的財貨,交易頻率遠低於一般消費財或投資商品,更因交易流程的關係,從簽約成交到完成交屋有約3∼6週的時間落差,讓房地產數據產生解讀上的盲點。
 
目前房地產領域較常運用的政府資料,以內政部「房地產實價登錄」及「建物所有權買賣移轉登記棟數」為主,受限於資料產生過程,解讀相關數據時,始終存在些許問題。
 
舉例來說,觀察2015年1月至2016年12月桃園市龜山區的買賣移轉統計,發現平常每月150棟上下的移轉量,卻在2016年3∼7月間出現跳躍式成長,其中4∼6月均出現破千棟的巨量。
 
經常關注房地產新聞就會知道,2016年全台建物買賣移轉創下自1991年以來的新低量,為何桃園龜山的房市可以逆勢而行呢?
 
解讀數據資料,必須先了解資料形成背景,才能判讀藏在其中的隱性資訊。建物買賣移轉棟數是依「登記日」來統計,反應當期完成「買賣移轉登記」的建物數量,這項指標在面臨預售屋制度時,會產生相當程度的失真。預售交屋通常是整批辦理,因此使部分行政區的單月買賣移轉異常飆升;2016年3∼7月桃園市龜山區的買賣移轉棟數出現爆量,正是來自A7合宜住宅交屋的影響。
 
類似的問題也出現在實價登錄資料上,實價登錄資料的交易日期混雜公契日與私契日,其中,私契日是買賣雙方簽訂買賣契約的日期,而公契日則為權狀上的「原因發生日」。
 
成屋案公契日與私契日的時間落差通常不會超過2週,但預售案必須等到建築完工並辦理第一次登記後,代書才會替買賣雙方擬訂公契,因此兩者時間落差較明顯。
 
若出現大量價格偏低或價格偏高的實價資料,可能得了解該批資料是預售交屋或特定軍宅交屋,抑或是特定交易條件的登錄件(如親友或地主合建分戶等關係人交易),而這些資訊或許可從實價登錄資料的交易明細中取得。
 
全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年5月號第116期

 
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