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蘇小強:法拍屋低於市價2成就能進場

隨著房地產景氣滑落,不少指標物件成為市場焦點。在法拍領域30年的蘇小強,教過上千位學員,他說,現在法拍標的低於市價2成就能進場,自住兼投資都適合。
 
四月中旬,台北地方法院的投標室難得擠滿人潮,因為台北市中心的豪宅「帝寶」即將開標,這戶已淪為3拍的指標大案,攸關國內豪宅價格是否依然堅挺。
 
有30年投標資歷的蘇小強自然不會錯過這個豪宅,一進入法院投標室,滿滿人潮擠得水泄不通,他觀察到現場媒體比投標人數多,代表市場對豪宅關注度高,而當拍賣官拿出3封標單,並落槌宣布得標價格為2.22億元,只見他迅速拿起計算機,扣除掉2個車位價錢,換算出帝寶每坪成交價為188萬元左右,低於每坪200萬元,比最高點足足跌了100萬元。
 
難道北市豪宅價格已經開始鬆動?對此,蘇小強說:「也不能全然看壞豪宅後市,只能說當天的得標者撿到便宜。」這就是蘇小強過去30年的日常寫照,而且不管房市景氣好壞,總是做足功課,並與學員分享自己的觀察,也難怪在救國團開法拍課至今10年,已累積超過上千名學生。認識蘇小強10多年的好友李明中說,進入地方法院的投標室,每個人都把對方當成敵人,但他卻一點都不藏私,很容易跟大家打成一片。
 
蘇小強自1986年意外接觸法拍領域後,便把法拍事業當成一生志業,30年來法院的投標室如同自家廚房般熟悉。而會投入這個產業源自父親的工作。父親工作加上兒時記憶讓他走上法拍之路。
 
蘇小強的父親是模板承包商(俗稱的工頭),從小他跟著媽媽及兄姊如同遊牧民族般, 在各工地間不斷遷徒,「爸爸接下哪個社區大樓的案子,那裡就是我們的家。」樂天派的他笑著回答,從小就在工地長大,加上受到父親潛移默化,對建築產生濃厚興趣,大學順利考取文化大學建築暨都市設計系。
 
雖然父親蓋了很多房子,但蘇小強始終沒有自己的家,一直到小學三年級,父親承包的建案因為銷售不佳,建商無法支付款項,於是下游廠商只好被迫「認購」,父親在資金不充裕的情況下忍痛購入,當時為了付房貸、材料及大批工人等費用,全家人咬緊牙關過日子,這才擁有第一間房子。
 
「只是幸福的日子沒有太長。」蘇小強說,因為古道熱腸的父親替旗下師傅做保買了一台摩托車,後來師傅消失不見人影,銀行查到父親是保人,為了追回債權,只好向法院聲請提出強制執行,查封父親名下的房屋。
 
還記得那一天法院浩浩蕩蕩派出大批人馬,任憑母親再怎麼辯解也沒用,最後她溫柔且堅定地向法官請求,能否將封條貼在房屋內,「還好法官同意,有好長一段時間,我關門睡覺就能看見那一張封條直挺挺地被貼在牆上。」
 
對蘇小強來說,兒時簡陋、漂泊的工寮生活,不曾讓他缺乏安全感,但那張法院的封條卻讓他留下難以遺忘的記憶,也似乎冥冥中註定要走上法拍之路。
 
大學畢業後,蘇小強先到建築師事務所及建設公司上班汲取經驗,為了快速累積資產,他大量涉獵各式理財資訊,這樣的好習慣讓他與法拍屋結下不解之緣。他說,30年前網路科技不像現在發達,當時他在平面廣告上看到一則訊息,花2,000元能聽《透明房訊》舉辦的2小時法拍演講,還加贈半年《經濟日報》,他覺得划算去報名參加,意外接觸法拍課程。
 

為看免費報紙上法拍課
第一次投標只賺8萬元


「那2小時的課程結束後,我感到莫名興奮。」蘇小強描述當時上完課後的感受。隨後他更自掏腰包上了一系列法拍課程,並跟著法拍界第一把交椅—104法拍網總經理籃茂山打下扎實的基礎。有1年時間,他利用下班時間勤看屋,尋找標的、熟悉法拍流程,終於在1996年向家人商借200萬元,開啟他的法拍人生。

「不過,我人生的第一間法拍屋很糗, 花了半年忙進忙出,只賺到8萬元。」蘇小強邊說邊笑,更慶幸當時沒有碰到糾紛。那間房屋坐落在新北市土城區,25坪公寓底價212萬元,每坪8.5萬元,相較他熟悉的新店地區每坪12萬∼13萬元行情,「自以為」相當便宜。
 
評估之後,他以247萬元出手得標,只是沒想到得標後才是惡夢的開始,因為土城行情每坪約10萬元,銷售不如預期。蘇小強細數犯下的錯誤,包括沒有仔細查詢法拍區域行情,主動向鄰居曝露想投標的身分,房屋在查封狀態下,還企圖隨意進入等,「在資深老手眼裡, 這些都是法拍禁忌。」
 
此外,蘇小強最不明智的是,因為第一次投資壓力很大,經常從新店趕到土城帶客戶看屋,3個月過後房子仍然沒賣掉,加上多次被客戶放了鴿子後,突然對自己失去信心。
 
當時蘇小強向隔壁「好心」的鄰居大吐苦水,包括這間房子很難賣、邊上班邊兼差很辛苦、無法分辨買方身分等,沒想到,鄰居老太太悠悠地說:「其實我也有去投標,只是你出價比較高,不如你不要賺太多,我跟你買好了!」
 
就這樣蘇小強賣出了他的第一間房屋,扣除成本後淨賺8萬元。他說:「如果換成現在,我一定不會輕易表態,更不會卸下心防在鄰居面前示弱,以致價格無法拉高。但這就是必須繳的學費。」他強調說。


 
全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年5月號第116期

 
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