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林奇芬:以房養老要考量4大變數


台灣已進入高齡化社會,加上少子化隱憂,未來退休的民眾可能面臨有房無子女照顧的窘境,因此銀行開辦的「以房養老」業務,也成為民眾退休金的來源之一。
 
以房養老,主要適用於「有房子無現金」的退休族,透過銀行貸款,將「不動產」轉化為每月現金流,可作為生活費用。目前開辦此業務的銀行有9家,核貸案件有1千多件,金額尚未超過100億元,規模仍小,不過有逐漸受到注意的趨勢。
 
以房養老目前大約可貸款房價的7成,分30年逐月給付給貸款人。舉例來說,如果房價2,000萬元,可貸款7成是1,400萬元,若以30年給付,每月可領3.88萬元。另外,再按照累積貸款金額,按月支付利息。但想採用以房養老,有4個問題需要考量。
 
➊每月可領取金額會,因利息增高而逐年遞減。以房養老的概念,類似逐月向銀行借錢,累積貸款金額越來越高,例如,第1年每月貸3.88萬元,1年後貸款金額累積到46.56萬元,10年後累積貸款金額達465.6萬元。需要繳給銀行的房貸利息也逐月提高,扣除後每月可領到的錢逐漸遞減。
 
前述案例,一開始每月可領到3.88萬元,但10年後可能降為3.1萬元,20年後更低。
 
➋房貸利率變動,可能影響每月領取金額。目前利率水準低,約僅2%上下,不過利率是浮動的,未來若利率水準升高,房貸利息也會上升,扣除利息後每月可領取的生活費用,還會再降低。
 
➌通膨率高低的影響。若以60歲之後使用以房養老方案,假設退休後可活到85歲,等於還有25年時光,未來的這25年通膨率與生活費用如何變動,原先預估的金額是否足夠,仍是不得不面對的變數。
 
➍可貸款金額與屋齡、房屋價值有關。雖然最高貸款水準可達7成,但銀行還是會依個別狀況審定,若是屋齡過高,或房屋所在地段非屬於蛋黃區,可貸款成數將打折扣。
 
以房養老提供有房產無現金的退休族資金週轉的管道,但是從以上4大變數來看,以房養老只能協助解決部分資金問題,最好只作為備案,而不是主要的退休計畫。
 
本專欄僅代表專家個人觀點


全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年9月號第120期
 

 
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