首頁 > 圖書 > 一眼看穿房仲賣屋手法

一眼看穿房仲賣屋手法

定價:280元
優惠價:238元

作者:陳泰源
出版日期:2016/09/22
規格:216頁、17 x 23 公分

內容簡介

 

買屋、賣屋、租屋35招
學會跟房仲打交道

 
遇到的房仲老是有問題?其實是你用錯方法在溝通,經手數百間房屋買賣的房仲,在本書揭露他的帶看日記,讓你搞懂房仲賣屋時都在想什麼。這些經驗,連菜鳥房仲都不得不學會!
 
「給房仲鑰匙後,備份鑰匙卻四處可見?」「房屋漏水,主張解約卻慘賠100萬元訂金!」「我的房子到底值多少錢?」……
 
不管是要買屋、賣屋、出租房子或租房子住,每個人都會跟房仲打交道,不過,別總以為「房仲很黑心」,只是有時候,房仲想的真的和你不一樣!搞懂房仲的思維,不僅不怕遇到壞房仲,還可以因此買到或租到低價好屋。
 
即使你現在沒有打算買房、租屋,別以為房仲想什麼跟你沒關係,鄰居想賣屋,正好又遇到脫線房仲,也可能讓你大傷腦筋。
 
精彩、真實的交易日記,完全揭露看屋訣竅、議價技巧、搞懂買賣方底線、水電師傅怎麼找……所有跟「住」有關的大小問題,通通有解!超實用技巧,連菜鳥業務員都一定得要學會!
 

談服務費有技巧 讓房仲為你賣命

當你試者向房仲砍服務費時,與其跟房仲說:「我就是只願意給幾趴,你不要,自然有別的房仲願意賣。」不如拿服務費當利誘,想辦法讓房仲幫你賣命,這才是重點!
 

做價的傳說,可不可信?

做價,是買賣合議的結果,也就是對外「宣稱」的成交價,跟實際買價不同,這是讓房價莫名高漲的原兇!只是,房屋做價就跟鬼故事一樣,好像確有其事,卻似乎沒有人親眼見過……究竟你買的房子值多少錢才合理?
 

買賣雙方碰面 最好什麼都不說

將自住的房子委託房仲賣,客戶看屋前,房仲卻雞婆提醒:「等等買家來的時候,不要跟買家說話。」如果你希望房子早日賣掉的話,最好乖乖閉上嘴巴,有時候一句無心的話,就會澆熄買家的購屋意願!

作者簡介

陳泰源


現職台灣房屋大直特許加盟店,轉戰房仲業務,累積超過6年以上資歷,2015房市買氣急轉直下,仍拿下該店成交總件數第1名,也是新聞曝光頻率最高的第1線房仲業務員。
 
在和客戶互動過程中,對於銷售話術、服務技巧、客戶經營、談判技巧等有諸多心得。買賣房屋不該只是聽名嘴怎麼講,也不該刻板地認為房仲都黑心,希望這本書可以幫消費者充實房屋租售的實用知識,了解和房仲打交道時該注意的細節。

目錄

Part 1 知識篇

第1招    約定專用的露台 不能當主建物賣
第2招    房子有露台 有優點也有缺點
第3招    車位訂價暗藏玄機 注意房仲的話術
第4招    房屋座向無定論 買方說了算
第5招    看房子3絕招:聽、看、聞找出問題
第6招    虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕?
第7招    社區坪數有大有小 哪種比較好?
第8招    高房價、高租金 居民素就比較高?
 

Part 2 服務篇

第9招    賣房子時 該給房仲鑰匙嗎?
第10招  我的房子到底值多少錢?
第11招  善用服務費 讓房仲為你賣命
第12招  想跨區購屋 好房仲要帶著走
第13招  跟房仲博感情 買賣房屋一拍即合
第14招  風水師是房仲的阻力或助力?
第15招  有特殊關係 鐵定有優惠價?
第16招  屋主為何想賣房 這點很重要嗎?
第17招  買賣雙方碰面 最好什麼話都別說
第18招  穿著很重要 但人不可貌相
 

Part 3 法律篇

第19招  簽訂房屋買賣合約 明確定義「固定物」
第20招  不想買到凶宅 你該注意什麼?
第21招  害怕住在凶宅 不怕與凶宅為鄰?
第22招  簽了專任委託 一般約還有效力嗎?
第23招  做價不合法 遇到該怎麼辦?
第24招  房屋漏水主張解約 卻慘失100萬元
第25招  買方想延後交屋 當心可能有詐
第26招  白紙黑字有憑證 但又能怎樣?
 

Part 4 租屋篇

第27招  水電師傅該自己找 還是由房仲推薦?
第28招  家具、家電的保養費 應該由誰來出?
第29招  利用省稅灰色地帶 創造三贏局面
第30招  再小的案件 也要照SOP走
第31招  私下協議承租 可以省下仲介費?
第32招  房客、房東、清潔公司 誰比較愛乾淨?
第33招  讓房東留下好印象 百益而無一害
第34招  結清手續雖無趣 仍要耐心完成
第35招  誰給房仲小恩 將獲得大惠
 

Part 5 番外篇:菜鳥房仲成交心法

心法1     超級專業的客戶 買不買就一個爽字
心法2     在頂尖房仲眼中 挑剔的客戶也是好咖
心法3     服務費想拿多少 一開始就要談好
心法4     房仲口碑很重要 但別「服務到家」
心法5     收足服務費 也要讓客戶心存感激
心法6     屋主委賣或店配 沒誠意寧可不接
心法7     買家第1次出價 最好與屋主見面談
心法8     好房仲必備能力:聽懂言下之意
心法9     太神秘的客戶 十之八九有問題
心法10   電話談、拖太久 兩大敗筆要避開
心法11   一看再看 總有一天等到你
心法12   鼓勵租轉售 可以增加進案量

序言

文章試閱

學會4招術 讓房仲為你賣命

 
2016年房市面臨修正期,對於急著脫手的屋主來說,更是深刻感受到房市寒流的低溫。但你可能不知道,有時房子賣不出去,是因為仲介費的問題!
  
不管是要買屋、賣屋、出租房子或租房子住,每個人一生中都有機會跟房仲打交道,但是不少人認為「好房仲可遇不可求」,總以為房仲只是想快點成交、賺取服務費,所以會不擇手段,甚至隱暪事實,不過,房仲的思維有時候真的跟消費者不一樣。
 
搞懂房仲在想什麼,不僅不怕遇到壞房仲,還可能因此買到或租到低價好屋,尤其現在房市處於下修期,急著賣屋的屋主,更要知道如何跟房仲打交道。
 

招術1:想知道行情價  自己做功課比較實在

 
委託房仲賣房子時,幾乎每個人開口都會問:「我的房子值多少錢?」通常房仲給的答案不外乎以下3種,而且各自隱藏著不同的意思:
說法1:實價登錄的行情。
說法2:比市場行情低一點。
說法3:比市場行情高一點。
 
秉持著科學(實價)精神,給予「說法1」的房仲,會將自己定位在比較客觀的立場,不偏袒買、賣任何一方,但這麼做可能會讓賣方覺得沒有站在他的立場,容易買賣雙方都不討好。根據過去經驗,房仲如果客觀提供意見,屋主多半給的回答是:「政府在打房,實價登錄都是揭露偏低的成交行情。」這時,屋主與房仲已經不是同一國了。
 
採用「說法2」的房仲可能很白目,或者是當時房市下修的氛圍明確,屬於買方市場。另外就是,房仲對於屋主的情況相當了解,才敢低報。「說法3」則是房仲公司進行員工教育訓練時的標準回答,因為這麼說可以增加屋主對房仲的好感,但缺點是,等到買方出價時,要花比較多功夫議價。
 
因此,委託房仲賣屋時,若遇到房仲講出的價錢,比你心中預期的行情更高,聽聽就好,因為房仲是服務業,讓你感到開心,也是房仲的任務之一。建議還是先上實價登錄網站做功課,這樣比較實際。
 

招術2:善用仲介費 讓房仲為你掏心掏肺

 
目前台灣房仲業收取的服務費,依規定最高不得超過成交價6%,通則是賣方最高4%、買方最高2%。另外,雙北市以外的縣市,因房價普遍偏低,服務費以收足6%為主;在雙北市高房價地區,總佣收通常落在4%上下,部分高總價的豪宅更只收2%服務費。
 
針對房仲服務費,現行法規只有規定上限(不能超過6%),卻沒有替房仲保障下限,也就是說,沒有規定「買賣雙方至少要各給幾趴」,既然服務費可以商量,房仲想要多少、消費者願意給多少,最好在斡旋之前就先講清楚,這樣能省去很多不必要的紛爭。
 
要建議的是,消費者不要老是著墨在「服務費能否少一點」這個問題上,換個角度思考,把服務費放進談判技巧裡,利用服務費讓房仲願意跟你站在同一陣線。當你試著向房仲砍服務費時,與其跟房仲說:「我只願意給幾趴,要不要做隨便你,你不要,自然有別的房仲願意賣。」不如拿服務費當利誘,告訴房仲:「如果能賣到更好的價錢,服務費就給越多。」讓房仲幫你賣命,這才是重點!
 
2016年房市面臨修正期,想要賣掉房子必須有3個前提:房子本身條件夠好、價格相當可口,以及最重要的,房仲服務費要夠高!沒錯,在買方稀有的情況下,一有買家出現,房仲當然會引導買家選擇「屋主願意給最多服務費」的那間房子,人性使然,無可厚非。
 

招術3:跟房仲博感情 買賣房屋一拍即合

 
有些房仲很注重效率,對於不急著買賣的客戶會懶得理,這類型的房仲多半以「賺一次就好」為導向,成交之後,未來雙方很難再有交集。
 
有些房仲則是把工作當興趣,抱著廣結善緣的心態,平常會整理房屋資訊,分享給客戶,一方面能提升自己的專業度,另一方面也可讓客戶「習慣性依賴」房仲給予的資訊。這類型的房仲通常做幾年後,單靠舊客戶的換屋需求、轉介紹,就會忙不完、賺不停。
 
以上兩種類型的房仲,哪一種會比較注重服務品質及個人口碑?答案應該很清楚。因此,如果哪天你遇到打死不退的房仲,明明已經表明沒有買賣房屋的需求,還是跟你保持一定頻率的交流,而且互動過程不會覺得有壓力,也確定他不是貪圖你的美色、錢財,給予的資訊也都聚焦在房產領域上,恭喜!你遇到一位可以讓你放心的好房仲了!
 
建議你,平時就可以提早進行賣屋或買屋計畫,在買賣之前,先找到「你的專屬房仲」,如果你是「被經營」的客戶,有房仲經常寄相關的房產資訊給你,先別急著抗拒,下次有需要時,就能一拍即合!
 

招術4:靠特殊關係 不如找房仲議價

 
某個一層2戶的社區大樓,A戶屋主要賣房,委託房仲銷售,開價6000萬元;剛好,對面B戶鄰居得知後,想把A戶買下來讓孩子搬去住,於是親自去找A戶洽談買屋事宜。A戶說:「你想要買給兒子住?原本仲介說,有人出價5700萬元要買,我覺得這個價格太便宜,既然是你要,看在多年鄰居的面子上,就5700萬元成交吧!」
 
B戶聽了很高興,深怕這個優惠價被傳了出去,於是急著安排代書,當天晚上就完成交易。簽完約後,B戶家長很高興地把好消息告訴兒子。沒想到兒子竟然說:「我前幾天出門時,遇到房仲在帶看A戶的房子,仲介說屋主開價5600萬元,而且還暗示可以再往下談。」
 
「我跟賣家是鄰居,而且還是親戚,應該便宜一點賣給我吧?」這是買家一廂情願的想法,買賣房子這等大事,「套交情」談出優惠價的真實案例並不多,通常價錢出太低,賣家乾脆不賣給你,也可能因為「靠關係」不小心買貴了。
 
仗著特殊關係談買賣,極可能在議價時綁手綁腳,若賣家不願意賣,反而讓彼此情感有了嫌隙。如果能撇開關係,透過房仲來交易,過程中若發生不愉快的事情,也能全身而退,日後相遇,可以裝做什麼事都沒發生。
 
 

最新
出刊
第119期.2017年8月

每月花一杯咖啡的錢,學習新知,創造財富!

本期更多

多種訂閱方案,理財知識看不完!

完整內容
Money錢 電子雜誌哪裡買?
  • myBook雜誌樂讀包
  • Hami書城
  • MZ+
  • ^