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以房養老可讓房子變現金


想增加每月退休金

在台灣當一個老人很不容易,因為年金改革讓退休年金越來越少,但高齡化與少子化趨勢,又讓長期照護的花費越來越大,並且需要靠自己準備。尚未退休者還可以努力工作,趕快積極學習投資理財來儲備退休金,但即將退休或已經退休者,又該怎麼辦?

此時,我們先來看看行政院主計總處的「國富統計」:至2016年底,台灣民眾的資產價值當中,有近5成是不動產,住宅自有率逾8成。這2個數字讓我們明白,房子是民眾可善加運用的工具之一,正如合庫董事長雷仲達所說,年紀大有房產但沒有現金或現金不夠的退休族,可把房子轉化成現金來支付生活費、醫療費等,這是合庫積極推動「以房養老」的基本立場。

缺錢有房老人應申辦
越領越少降低誘因


國立政治大學地政系特聘教授張金鶚進一步解釋,當老人只剩房子而現金不夠時,為了讓生活過得好一點,把房子抵押給銀行,銀行每個月付給老人生活零用金,好處是老人能在宅老化,在熟悉環境生活直到往生,同時又能避免被騙或錢被誤用,缺點是銀行貸放的成數頂多為房價的7成,每月能拿到的金額有限,而且還必須扣利息,領得越久、每月拿到的錢越少,通常只能當作補充養老金的來源之一。

要了解張金鶚的「領越久、錢越少」,得先明白以房養老的作法。傳統的房屋貸款,把房子抵押給銀行,由銀行根據房地產價值、借款人還款能力等綜合評估,將房價的一定成數一次給借款人,借款人按月還息或本利攤還。

「以房養老」的作法也一樣,但有2項差別:首先,借款人多為即將退休或已退休者,銀行評估貸款成數主要考慮房地產價值,其次,銀行每月定期撥付金額給借款人,除了第1個月之外,第2個月開始領取的金額就必須先扣除要歸還的利息,當所領取的金額隨時間拉長而遞增,就會出現「領越久、錢越少」的情況(因為每個月都會新增一點借貸的錢,借款人每個月就會增加一些利息)。

為了解決這個問題,部分銀行提供了「利息掛帳」的選項。以土銀為例,土銀個人金融部表示,該行的以房養老產品依利息掛帳方式,分為「全數掛帳」與「部分掛帳」兩種。全數掛帳是當貸款成數未達房價5成時,利息可以先掛在帳上,借款人無須還息,即每月領到的金額一樣,等契約終止時,本利再一次清償。

不想少領 利息可先掛帳
等契約終止再繳付


部分掛帳是當貸款成數超過房價5成,借款人須按月還息,直到每月應還的利息已達到每月所領金額的3分之1時,多出的利息可先掛在帳上,等到契約終止時與本金一併清償。還有部分銀行推出「帳戶型」,即申請後可先暫時不動用,等借款人使用後銀行才開始計息。

此外,部分銀行也把以房養老跟商業保險結合,例如台灣中小企銀提供借款人一次撥付整筆貸款,再由借款人向保險公司購買年金保險。保險公司按月撥付金額給借款人,當借款人死亡而年金尚未到期時,改由受益人繼續領取至契約終止,此時需償還貸款本利,無法償還時才由銀行處分擔保品。

11家銀行承辦
清償方式有3種


綜合目前11家銀行承辦的以房養老內容,可說是大同小異,但因各銀行貸款成數、利率、還款方式、期限、申辦門檻、相關費用及權利義務等不盡相同,建議有意申辦的民眾親至銀行洽詢、試算與比較,選擇最適合需求的產品。

至於借款人關心的房屋所有權問題,通常銀行有3種作法,以台灣中小企銀為例,契約因借款人過世或到期而終止時,有3種收回債權的方式:鰡先洽請法定繼承人以自有資金或自行出售擔保品清償借款本息;鶷銀行向法院聲請處分擔保物,賣得價金先償還銀行借款本息,剩餘價金歸還法定繼承人;鶶法定繼承人與銀行協商,將擔保品所有權移轉予銀行。

當借款人於契約到期時依然健在,合庫還提供「展期」的選項,雷仲達表示,借款人可以跟合庫商定以最長5年為限來展期,當5年到期後,雙方可再商定展期,合庫如此做的目的,是希望能協助退休老人有基本的生活、醫療資金保障。


全文未完,看更多請見《Money錢》2018年8月號第131期



 

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